Calculer la rentabilité d'un investissement locatif

Le rendement brut : un premier filtre

Le calcul est simple : loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat × 100. Un bien acheté 150 000 € et loué 700 € par mois affiche ainsi 5,6 % brut (8 400 € de loyers annuels rapportés au prix).

Pour comparer des villes entre elles, on raisonne au m² : un loyer de 10 €/m²/mois sur un prix de 1 200 €/m² donne 10 % brut. C'est un indicateur de tri, qui surestime toujours la rentabilité réelle.

Du brut au net : déduire les charges

Le rendement net retranche du loyer les charges non récupérables : taxe foncière, frais de gestion (souvent 6 à 8 % des loyers), assurances (PNO, loyers impayés), charges de copropriété non récupérables et, surtout, la vacance locative.

Ces postes amputent fréquemment le rendement de un à deux points. C'est là que les écarts territoriaux se rejouent : une taxe foncière élevée ou une demande locative fragile peut transformer un beau rendement brut en performance médiocre.

Le net-net : intégrer la fiscalité

Dernier étage, le rendement net-net tient compte de l'imposition des loyers. En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % en dessous de 15 000 € de loyers annuels ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives.

En location meublée, le régime micro-BIC offre un abattement de 50 %, et le régime réel autorise l'amortissement du bien. Deux investisseurs achetant le même logement peuvent ainsi obtenir des rendements nets après impôt sensiblement différents.

Situer un projet avec nos données

Pour estimer un rendement brut commune par commune, croisez le loyer indicatif (Carte des loyers) et le prix au m² (DVF) : les deux figurent sur chaque fiche, de même que la taxe et la demande locative sous-jacentes.

Reste ensuite à descendre au niveau du bien réel (état, étage, DPE, charges) pour passer de l'ordre de grandeur à la décision.