État des risques : ce que le vendeur ou le bailleur doit révéler

L'information acquéreur locataire, un droit encadré

Le dispositif d'information acquéreur locataire, désigné par le sigle IAL, impose au vendeur comme au bailleur de porter à la connaissance de l'autre partie les risques majeurs auxquels le bien est exposé. Il couvre les risques naturels (inondation, mouvement de terrain, retrait gonflement des argiles, avalanche, feu de forêt, séisme), les risques miniers, les risques technologiques liés aux installations industrielles, le potentiel radon et le recul du trait de côte.

Sont concernées les communes couvertes par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, qu'il soit approuvé ou simplement prescrit, celles situées en zone de sismicité de niveau 2 à 5, celles classées à potentiel radon de niveau 3 et celles exposées au recul du littoral.

L'état des risques, le document de référence

L'information se matérialise par un état des risques et pollutions, document daté de moins de six mois, annexé à la promesse de vente, à l'acte authentique et à tout contrat de location, renouvellements compris. Il indique les risques recensés, le zonage réglementaire applicable, les arrêtés de catastrophe naturelle ayant touché la commune et, le cas échéant, les sinistres indemnisés sur le bien.

Le potentiel radon et la sismicité figurent dans le même document. En zone de sismicité moyenne à forte, des règles de construction parasismiques s'ajoutent par ailleurs pour les travaux neufs.

Une information renforcée depuis 2023

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, précisée par le décret du 1er octobre 2022, a renforcé le dispositif. Depuis le 1er janvier 2023, une mention sur l'exposition du bien aux risques doit figurer dès l'annonce immobilière, et l'état des risques doit être remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite, avant d'être annexé au contrat.

L'objectif est d'introduire le risque le plus tôt possible dans la décision d'achat ou de location, et non au moment de la signature, lorsque le projet est déjà engagé.

Le retrait gonflement des argiles, un risque en expansion

La sécheresse des sols argileux, qui fait gonfler puis se rétracter le terrain et fissure les constructions, concerne une large part du territoire et progresse avec le changement climatique. Depuis la loi ELAN, une étude géotechnique préalable est exigée lors de la vente d'un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte, puis lors de la construction d'une maison individuelle dans ces mêmes zones.

Ce risque pèse de plus en plus sur l'assurance et sur le coût des réparations, d'où l'intérêt de le repérer avant l'achat plutôt que de le découvrir au premier sinistre.

Les conséquences d'un défaut d'information

Le manquement à l'obligation d'information n'est pas sans suite. Si l'état des risques fait défaut, ou s'il omet un risque connu, l'acquéreur ou le locataire peut saisir le juge pour demander la résolution du contrat ou une diminution du prix, sur le fondement du code de l'environnement.

La jurisprudence apprécie au cas par cas, mais l'enjeu financier peut être significatif, en particulier lorsque le bien a déjà subi des dommages liés au risque qui n'a pas été signalé.

Vérifier l'exposition d'un bien soi-même

Le portail Géorisques, édité par l'État, délivre gratuitement un état des risques à partir d'une simple adresse, grâce au service ERRIAL. Le même portail cartographie, commune par commune, les aléas connus, les plans de prévention et l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle.

Un risque recensé ne signifie pas un danger imminent, mais il influe sur les conditions d'assurance, sur d'éventuels travaux de prévention et sur la valeur du bien. Il a toute sa place dans la négociation du prix.

Ce que le site récapitule

Chaque fiche commune liste les risques majeurs recensés par Géorisques, avec une pastille de niveau pour le radon. Cette synthèse offre un premier repérage, à compléter impérativement par l'état des risques officiel établi à l'adresse exacte du bien.

À consulter sur le site : Les villes les plus sûres de France · Comparer deux communes