Taxe foncière : comment elle est calculée et pourquoi elle augmente

Un impôt dû par le propriétaire au 1er janvier

La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie au nom de la personne propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'elle l'occupe, le loue ou le laisse vacant. En cas de vente en cours d'année, le vendeur reste seul redevable vis-à-vis de l'administration ; les actes prévoient le plus souvent une répartition au prorata entre vendeur et acquéreur, mais cette clause ne lie que les parties, pas le fisc.

L'impôt finance les communes et leurs intercommunalités. Après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, achevée en 2023, il est devenu le principal levier fiscal local pesant sur les ménages propriétaires.

De quoi se compose le taux

Le taux qui figure sur l'avis n'est pas unique : il additionne la part communale, la part intercommunale et, le cas échéant, des taxes annexes comme la taxe spéciale d'équipement ou la part destinée à la gestion des milieux aquatiques et à la prévention des inondations.

Depuis 2021, la part autrefois perçue par les départements a été transférée aux communes, en compensation de la suppression de la taxe d'habitation. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, souvent présente sur le même avis, est distincte et votée séparément.

La base de calcul : la valeur locative cadastrale

Le calcul part de la valeur locative cadastrale, c'est-à-dire le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s'il était loué dans des conditions normales. Elle est estimée par l'administration à partir de la surface pondérée du logement, de sa catégorie et d'un tarif au mètre carré, sur des références qui remontent pour l'essentiel aux années 1970, périodiquement actualisées.

On applique à cette valeur un abattement forfaitaire de 50 pour cent, censé couvrir les charges du propriétaire, pour obtenir le revenu cadastral. C'est ce revenu cadastral qui sert de base d'imposition.

• Valeur locative cadastrale : le loyer annuel théorique estimé par le fisc.
• Revenu cadastral : la moitié de cette valeur, après l'abattement de 50 pour cent.
• Cotisation : le revenu cadastral multiplié par la somme des taux votés localement.

La revalorisation annuelle des bases

Chaque année, les valeurs locatives sont revalorisées de façon forfaitaire par un coefficient indexé sur l'inflation, égal à la variation de l'indice des prix à la consommation harmonisé entre le mois de novembre de l'avant-dernière année et celui de l'année précédente. Ce mécanisme s'applique à tous les biens, sans aucun vote des collectivités.

L'inflation récente l'a rendu très visible : la revalorisation forfaitaire a atteint 7,1 pour cent en 2023, 3,9 pour cent en 2024 et 1,7 pour cent en 2025. À taux inchangé, la cotisation progresse donc déjà du seul fait de cette revalorisation.

Pourquoi la facture augmente

Deux effets se cumulent. La revalorisation des bases, d'abord, automatique et nationale. Les hausses de taux décidées localement, ensuite : privées d'une partie de leurs recettes après la réforme de la taxe d'habitation, plusieurs grandes villes ont relevé leur taux de taxe foncière, parfois de plusieurs points en une seule année.

La conjonction des deux explique des augmentations ressenties bien au-delà de l'inflation, très variables d'une commune à l'autre selon les choix budgétaires locaux.

Exonérations et allègements

Un logement neuf bénéficie d'une exonération de deux ans à compter de son achèvement, à condition d'avoir déposé la déclaration dans les quatre-vingt-dix jours. Des exonérations ou des dégrèvements existent aussi sous conditions de ressources, notamment pour les personnes âgées de plus de soixante-quinze ans, les titulaires de certaines allocations et les ménages aux revenus modestes.

Des dispositifs ponctuels peuvent également s'appliquer, par exemple un dégrèvement en cas de vacance involontaire d'un logement destiné à la location, ou des exonérations partielles votées localement à la suite de travaux d'économie d'énergie.

Une révision des valeurs locatives attendue en 2028

Les bases des locaux d'habitation reposent encore sur des références anciennes, ce qui crée des écarts parfois injustifiés entre quartiers comparables. Une révision générale des valeurs locatives des locaux d'habitation est programmée, mais son entrée en vigueur a été repoussée à 2028. Elle vise des bases plus proches des loyers réellement constatés aujourd'hui.

Comparer la pression fiscale sur le site

Chaque fiche commune affiche le taux global de taxe foncière le plus récent disponible. C'est un repère pour comparer rapidement la fiscalité d'un territoire, sachant que le montant final dépend aussi de la valeur locative propre à chaque bien.

À consulter sur le site : Comparer la fiscalité de deux communes · Notre méthodologie et nos sources