Dossier
Comprendre le prix au m² : la méthode DVF
Tous les prix au m² affichés sur ce site proviennent de la base DVF, ouverte par la DGFiP. Comprendre comment elle est construite, c'est savoir ce que les chiffres disent, et ce qu'ils ne disent pas.
Qu'est-ce que la base DVF ?
DVF (Demandes de valeurs foncières) recense les mutations immobilières à titre onéreux enregistrées par les services fiscaux : nature de la vente, prix, surface, type de bien et localisation. Mise à jour deux fois par an, c'est la source la plus exhaustive sur les transactions réellement conclues, par opposition aux prix affichés dans les annonces, toujours plus optimistes.
Nous agrégeons ces ventes par commune et par type de bien (maison, appartement, terrain, local commercial) pour en tirer un prix au m² représentatif.
Pourquoi une médiane plutôt qu'une moyenne ?
La médiane est le prix qui sépare les ventes en deux moitiés égales. Contrairement à la moyenne, elle n'est pas tirée vers le haut par quelques transactions hors normes : sur dix ventes dont une exceptionnelle, la moyenne s'envole, la médiane reste fidèle au marché courant.
C'est l'indicateur le plus robuste sur un échantillon modeste, celui de la majorité des communes françaises.
Une agrégation au niveau de la vente
Une même vente est éclatée dans DVF sur plusieurs lignes (lots, dépendances, parcelles) qui répètent le prix total. Diviser ligne à ligne reviendrait à compter le prix plusieurs fois : nous regroupons donc par vente, ne conservons que les ventes d'un seul type de bien et divisons le prix une seule fois par la surface concernée.
Les valeurs aberrantes (surfaces incohérentes, prix au m² extrêmes) et les ventes mixtes, comme un local commercial cédé avec un logement, sont écartées pour ne pas fausser la médiane.
Les limites à garder en tête
DVF ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte, qui relèvent d'un régime cadastral particulier (livre foncier) : ces territoires apparaissent sans prix. Ailleurs, le nombre de transactions, affiché sur chaque fiche, conditionne la fiabilité, un prix issu de quelques ventes mérite la prudence.
Enfin, un prix médian communal masque les écarts internes : c'est tout l'intérêt de descendre au niveau du quartier (IRIS), quand la donnée le permet.