Investissement locatif : les villes au meilleur rendement

La méthode, en une formule

Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat × 100. Appliqué au prix et au loyer au m², il s'affranchit de la surface et devient comparable entre villes : un appartement loué 10 €/m²/mois acheté 1 200 €/m² rapporte ainsi 10 % brut.

C'est un indicateur de tri rapide, qui ignore volontairement les charges : il faut le lire comme un plafond, pas comme un revenu net.

Les villes moyennes en tête

Ce sont des bassins d'emploi aux prix d'achat modérés qui dominent. Selon nos données, Saint-Étienne ressort autour de 10 % de rendement brut sur les appartements, Châteauroux autour de 12 %, devant Saint-Quentin, Nevers ou Châtellerault, tous au-delà de 10 %.

Certaines communes en forte déprise affichent des rendements théoriques encore supérieurs (plus de 17 % à Montluçon) mais ces chiffres signalent surtout un marché fragile : vacance élevée, revente difficile, prix d'achat déprimés.

Les grandes métropoles plafonnent

À l'inverse, là où les prix ont le plus grimpé, les loyers n'ont pas suivi : le rendement brut tombe autour de 3,5 % à Lyon, 3,7 % à Paris et 4,2 % à Bordeaux. L'investisseur y mise sur la valorisation à long terme plutôt que sur le revenu immédiat.

Entre Saint-Étienne et Paris, le rendement brut varie ainsi du simple au triple pour un même produit : l'appartement de rapport.

Rendement élevé ne veut pas dire risque nul

Un rendement brut généreux peut masquer une vacance locative plus fréquente, une taxe foncière lourde ou un marché peu liquide à la revente. Le rendement net, charges et impôts déduits, raconte une autre histoire.

Notre dossier « Calculer la rentabilité d'un investissement locatif » détaille le passage du brut au net, puis au net après impôt.