Zonage ABC : ce que change la révision de septembre 2025

Une carte révisée pour suivre la tension des marchés

Le zonage ABC classe chaque commune selon la tension de son marché du logement, de A bis pour les zones les plus sous pression à C pour les marchés détendus. Il est révisé périodiquement par arrêté du ministre chargé du logement, après examen de l'évolution des loyers, des prix, de la démographie et de la part des résidences principales. La version désormais en vigueur sur le site date de septembre 2025.

À chaque révision, des communes changent de catégorie pour refléter la réalité observée. Un reclassement n'est pas neutre : il modifie aussitôt les plafonds applicables et l'éligibilité de la commune à plusieurs dispositifs d'aide et d'investissement.

Ce que recouvre chaque classe

A bis vise Paris et sa proche couronne ainsi que quelques communes au marché extrêmement tendu. A regroupe les grandes agglomérations chères et le littoral très recherché. B1 réunit les autres grandes villes et les couronnes périurbaines à forte demande. B2 correspond aux villes moyennes, et C au reste du territoire.

Le classement traduit une tension, pas seulement un niveau de prix absolu. Une commune peut être chère tout en restant en B1 si la construction suit la demande, et une ville moins onéreuse peut basculer en zone plus tendue si l'offre se raréfie.

Passer en zone plus tendue : des effets immédiats

Une commune qui monte d'une zone, par exemple de B2 vers B1, voit s'appliquer des plafonds de loyers et de ressources plus élevés pour le logement locatif intermédiaire et les conventions Loc'Avantages. Le prêt à taux zéro y devient aussi plus avantageux, avec une quotité finançable sans intérêt revue à la hausse pour l'accession.

Le mouvement inverse existe. Une commune qui se détend peut sortir de certains dispositifs ou voir ses plafonds abaissés, ce qui rebat les cartes d'un projet calibré sur l'ancien classement.

Pour les locataires et les bailleurs

Le zonage ABC ne se confond pas avec la zone tendue définie par décret, qui ouvre droit à la taxe sur les logements vacants, au préavis de départ réduit à un mois et, sur décision locale, à l'encadrement des loyers. Les deux périmètres se recoupent souvent sans être identiques.

Pour un bailleur situé dans une commune où l'encadrement s'applique, le loyer de référence majoré reste la limite à respecter, indépendamment des évolutions du zonage ABC. Le dépassement expose à une mise en demeure puis à une amende.

Pour les investisseurs : l'après-Pinel

Le dispositif Pinel n'accepte plus de nouvel engagement depuis le 1er janvier 2025. Les opérations souscrites avant cette date continuent toutefois de produire leurs effets jusqu'au terme de l'engagement de location.

Les investisseurs particuliers se reportent sur le logement locatif intermédiaire, assorti d'une taxe sur la valeur ajoutée réduite et d'une exonération de taxe foncière sous conditions, ainsi que sur les conventions Loc'Avantages. Tous restent indexés sur le zonage : le classement de la commune fixe le loyer maximal autorisé et, par ricochet, le rendement atteignable dans un cadre fiscal avantageux.

Comment savoir si sa commune a changé de zone

Le reclassement ne s'applique qu'aux projets engagés après son entrée en vigueur : un investissement déjà signé conserve les règles de l'ancien zonage. Avant tout nouveau projet, il faut donc vérifier la zone en vigueur à la date d'engagement, et non celle d'un simulateur obsolète.

En pratique, comparer le classement actuel à celui de la révision précédente suffit à repérer un changement. Une commune passée de C à B2, ou de B2 à B1, gagne en attractivité pour l'investissement aidé ; l'inverse signale un marché qui se détend.

Vérifier le nouveau classement de sa commune

Le site reprend la liste officielle en vigueur. Chaque fiche commune affiche sa zone ABC et la mention zone tendue ou détendue, dans la rubrique consacrée au rendement locatif. Avant un achat ou un projet locatif, ce contrôle évite de raisonner sur un classement périmé.

À consulter sur le site : Les grandes villes en zone tendue · Notre dossier complet sur le zonage ABC