Plus-value immobilière 2026 : calcul et exonération

Plus-value immobilière : de quoi parle-t-on

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien immobilier. Elle concerne la revente d'un logement, d'un local ou d'un terrain, qu'il s'agisse d'une résidence secondaire, d'un bien locatif ou d'un terrain à bâtir.

Cette plus-value peut être imposée à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf dans plusieurs cas d'exonération, dont le plus courant : la résidence principale.

La résidence principale est exonérée

La vente de votre résidence principale au moment de la cession est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. C'est la règle la plus importante : pour la grande majorité des ménages qui revendent le logement qu'ils habitent, il n'y a aucun impôt sur la plus-value.

Pour les autres biens : 36,2 % sur la plus-value nette

Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, la plus-value nette est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements.

Une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique sur la fraction de plus-value imposable qui dépasse 50 000 €.

Les abattements pour durée de détention

Plus vous détenez le bien longtemps, plus la plus-value imposable diminue, jusqu'à l'exonération totale. Les rythmes diffèrent entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

• Impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale au bout de 22 ans.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale au bout de 30 ans.

Calculer la plus-value imposable

Le calcul ne se fait pas sur la différence brute de prix : le prix d'achat est majoré et le prix de vente minoré de certains frais, ce qui réduit la base taxable.

• Prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels).
• Majoration possible pour travaux (forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, ou montant réel justifié).
• Application ensuite des abattements pour durée de détention sur la plus-value obtenue.

Les principaux cas d'exonération

• Vente de la résidence principale.
• Première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois.
• Détention du bien depuis plus de 30 ans.
• Prix de vente inférieur à 15 000 €.
• Certaines situations liées à l'âge ou au handicap, sous conditions de ressources.

Estimer avant de vendre

Connaître le prix de marché de votre commune permet d'anticiper la plus-value et son éventuelle imposition. La déclaration et le paiement sont gérés par le notaire au moment de la vente.

À consulter sur le site : Prix au m² et estimateur · Palmarès des prix par commune