Valeur verte : combien décote vraiment une passoire thermique

Ce que montrent 1,5 million de ventes appariées

Sur les maisons, l'écart est net : à l'échelle nationale, une maison classée F ou G au DPE se vend en moyenne 18,6 % moins cher au m² qu'une maison équivalente classée D dans le même département. À l'autre bout de l'échelle, les maisons A ou B s'arrachent en moyenne 21,3 % au-dessus des D. Entre une passoire et une maison performante, l'écart total dépasse donc souvent 40 % — davantage que le coût de la plupart des rénovations.

Sur les appartements, surprise : l'écart moyen est quasi nul (+0,8 %). Ce n'est pas que le DPE n'y compte pas, c'est que la composition du parc brouille la mesure : les petites surfaces anciennes de centre-ville, chères au m², sont surreprésentées parmi les F-G. À emplacement et gabarit égaux, l'étiquette pèse aussi sur un appartement — mais l'emplacement pèse plus.

Jusqu'à −36 % : la géographie de la décote

La valeur verte est d'abord une affaire de tension du marché. Dans les départements ruraux où l'offre est abondante, l'acheteur a le choix et négocie durement l'étiquette : la décote des maisons F-G atteint −35,9 % en Mayenne, −35,3 % dans les Deux-Sèvres, −34,8 % dans le Cantal.

À l'inverse, en Île-de-France, la rareté écrase tout : l'écart devient même positif dans le Val-de-Marne ou la Seine-Saint-Denis. Un effet de composition — les passoires y sont souvent de petites surfaces anciennes bien placées — mais aussi un signal de marché : là où la demande déborde, l'étiquette attend encore son heure.

La règle générale est simple : plus le marché est détendu, plus le DPE pèse. Acheter une passoire en zone rurale, c'est acheter un bien qui a déjà décoté ; en acheter une en zone tendue, c'est parier que la décote viendra — au moment où les obligations de rénovation se durciront.

Comment nous avons mesuré

Chaque transaction DVF 2021-2025 géolocalisée (maisons et appartements) a été rapprochée du DPE le plus proche dans la base ADEME des logements existants : même adresse à quelques mètres près, et surface cohérente (à 15 % près). Les prix médians au m² sont ensuite calculés par département et par groupe d'étiquettes — A-B, C, D (la référence, classe la plus répandue), E et F-G — en exigeant au moins 40 ventes appariées par groupe.

C'est la méthode des études notariales sur la valeur verte, appliquée en continu et au niveau local. Elle donne des ordres de grandeur robustes, pas des expertises individuelles : l'état général, l'emplacement précis et le potentiel d'un bien restent déterminants.

Ce que ça change pour vous

• Vendeur d'une passoire en zone détendue : la décote est déjà dans les prix ; chiffrez la rénovation avant de refuser une offre, l'acheteur la chiffrera pour vous.
• Acheteur en zone détendue : une F-G bien négociée peut être une opportunité si le coût des travaux reste inférieur à la décote obtenue — faites établir des devis avant l'offre.
• Investisseur : attention au calendrier réglementaire (gel des loyers, interdictions progressives de location des G puis F) ; la décote d'aujourd'hui peut devenir l'impasse locative de demain.
• En zone tendue : l'absence de décote actuelle n'est pas une garantie ; c'est probablement un retard à l'allumage.

Pour aller plus loin

Le classement complet, département par département, est publié dans notre palmarès « Valeur verte : où les passoires thermiques décotent le plus ». Sur chaque fiche commune, vous trouverez aussi la part de passoires du parc local, le coût de détention annuel estimé (taxe foncière réelle + énergie) et, pour les communes desservies, l'écart de prix autour de la gare — un autre invisible des annonces que les données rendent lisible.

À consulter sur le site : Palmarès : où les passoires décotent le plus · Palmarès : la prime immobilière de la gare · Palmarès : où un logement coûte le moins cher à posséder